Introduction
Le transfert
intergénérationnel des propriétés constitue un véritable défi aux propriétaires
désirant transmettre à leurs héritiers et ayants droit lesdits biens. En effet,
un transfert de propriété peut s’avérer très onéreux.
Dans ce
contexte, la cession d’un bien à un tiers est toujours considérée par le fisc
comme une vente à la juste valeur marchande. Que le particulier vende à la
juste valeur marchande, à rabais ou en fasse un don, le montant de l’impôt à
payer resterait toujours le même pour ce dernier, d’où un gain en capital
réalisé dans la quasi-totalité des cas si on se réfère au marché immobilier.
De ce qui
précède, une planification fiscale et successorale s’impose. Il est indispensable
tout d’abord que les membres d’une famille se réunissent afin de discuter de
leurs intentions et de s’entendre sur les questions relatives à la propriété
concernée. De plus, il est à conseiller évidemment dans la plupart des cas de
recourir aux services d’un spécialiste.
Moyens
de planification successorale
Dans notre
cas, il existe certains moyens de planification qui pourrait être efficace, et
alléger voir annuler le fardeau fiscal. Nous pouvons citer entre autres et sans
entrer dans trop de détails:
1. Contracter une assurance vie
Le
particulier pourrait dans ce cas contracter une assurance vie. Cette dernière
devrait générer un capital assuré qui permettrait aux héritiers de couvrir
l’impôt à payer ainsi que les frais d’homologation[1]. Il est à souligner que le particulier
devrait évidemment déterminer dans son testament les héritiers désirés.
2. Propriété désignée comme résidence principale
Dans ce cas,
le particulier aura intérêt à désigner sa propriété comme résidence principale
le plus longtemps possible. De ce fait, il pourra bénéficier de l’exonération
prévue à cet égard pour les gains en capital réalisés sur la résidence
principale.
Cas
particulier : création d’un OSBL
L’utilisation
d’un organisme sans but lucratif peut s’avérer également un moyen très intéressant pour le transfert intergénérationnel
d’une propriété. Il faudra néanmoins, prévoir les fonds nécessaires lors de la
transmission initiale à l’organisme. Ces fonds seront de toute manière moins
importants de ce qu’il faudrait prévoir au moment du décès du propriétaire. En
tant que membre d’OSBL, le propriétaire d’origine peut jouir de la propriété
transférée.
Ensuite,
tant que l’organisme existera, la transmission de la propriété par voie de
transferts de parts, pourrait se faire entre les membres sans conséquences
fiscales. Autrement dit, les nouveaux propriétaires membres (héritiers
auparavant) pourront ultérieurement transférer la propriété à de nouveaux
membres sans payer le moindre impôt.
Pour ce
faire, les membres de l’organisme devraient rédiger des règlements généraux tout en se focalisant sur certains
aspects particuliers, et notamment
ce qui a trait au membership. Les règlements généraux devront prévoir les
formalités d’adhésion (membres de la famille uniquement), de retrait d’un
membre, les modalités d’utilisation et de paiement des coûts de la propriété…etc.
Par
ailleurs, il convient de ne pas perdre
de vue la section 4 du formulaire provincial du Québec RE-303 :
«Demande de constitution en personne morale sans but lucratif». Dans cette
section, il est demandé d’indiquer le montant auquel sont limités les biens
immobiliers que peut acquérir l’organisme.
Dans l’optique d’une telle demande, il
serait préférable d’inscrire un montant relativement élevé, afin d’éviter de
devoir demander ultérieurement des lettres patentes supplémentaires, dans le
cas où l’organisme sera amené à acquérir d’autres propriétés.
Le présent
article se veut une publication d’ordre général vu la complexité de la matière
abordée. Ainsi, le lecteur devrait s’appuyer sur les avis de ses propres
conseillers spécialistes en la matière, afin d’obtenir des opinions
professionnelles avant de mettre en place toute planification spécifique.
[1] Les frais
d’homologation consistent en un paiement d’un impôt sur l’administration des
successions. Cependant, le Québec n’impose pas généralement de frais
d’homologation.
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