Introduction
Nous
nous intéressons dans ce volet à traiter seulement les aspects fiscaux relatifs
à la TPS/TVQ des immeubles, étant donné que dans la plupart des cas, les OSBL
génèrent des revenus non imposables vis-à-vis de l’impôt sur le revenu. En
effet, certains OSBL peuvent être considérés comme des fiducies, et être assujettis
à l'impôt sur les gains en capital et les revenus provenant de biens.
Par ailleurs, les immeubles font partie des deux catégories d’immobilisations existantes. Ainsi, les terrains et les bâtiments constituent les exemples les plus éloquents de la notion d’immeuble.
Régime
fiscal TPS/TVQ
Des règles spéciales s’appliquent au calcul des crédits de taxe sur
les intrants (CTI) ainsi que les remboursements de la taxe sur les intrants
(RTI) concernant les immobilisations[1].
Faisant partie de cette catégorie, les immeubles seront soumis pour leur part
à ces règles. De ce fait, pour les OSBL
ainsi que les organismes de services publics[2],
la règle de l’utilisation principale s’applique. Cette dernière consiste à ce
qui suit :
- Dans le cas d’une utilisation commerciale de plus de 50%, des CTI et RTI intégraux pourraient être demandés.
- Dans le cas d’une utilisation commerciale de moins de 50%, aucun CTI ni RTI ne peut être demandé.
Cependant, dans le deuxième cas, un
remboursement à concurrence de 50% des TPS/TVQ payées pourrait être demandé
dans le cas des organismes de services publics.
Par ailleurs, les ventes et locations d’immeubles effectuées par un
OSBL sont généralement exonérées de la TPS/TVQ. Toutefois, il existe certaines
exceptions et on se contentera à citer les plus importantes d’entre elles :
- La vente d’un immeuble d’habitation neuve.
- La vente d’un immeuble ayant fait l’objet d’une rénovation majeure.
- Certaines locations d’immeubles provisoires (de moins d’un mois).
- Un changement d’utilisation d’un immeuble selon la règle de l’utilisation principale suscitée. Par exemple, si un OSBL change son utilisation commerciale de 70% à 30%, il sera réputé avoir vendu l’immeuble, et d’avoir perçu la TPS/TVQ égale à la teneur en taxe au moment du changement.
Pour ce dernier point, la teneur en taxe = taxe payée
à l’acquisition X (juste valeur marchande au moment du changement/prix payé à
l’acquisition hors TPS/TVQ), où la juste valeur marchande/prix payé à
l’acquisition doit être inférieur ou égal à 1.
Enfin, il convient de mentionner qu’un OSBL n’est généralement pas
tenu de percevoir et verser la TPS/TVQ dans le cas où l’acheteur est un inscrit
à la TPS/TVQ.
Cas
particulier
Les
organismes de services publics ont la possibilité d’opter pour un choix
concernant les immeubles. Ce choix consiste à considérer certains services ou ventes exonérés relatifs à un immeuble comme des fournitures taxables. Par
conséquent, la fourniture qui est censée être exonérée devient taxable et les
TPS/TVQ deviennent exigibles. De même, l’organisme de services publics sera en
mesure de réclamer des CTI/RTI.
Le
choix aura aussi pour conséquence l’application d’une autre règle pour réclamer
les CTI/RTI et non la règle de l’utilisation principale. On appliquera désormais,
la même règle que pour les frais d’exploitation et les frais généraux. Ladite
règle consiste à ce qui suit :
- Dans le cas où l’immeuble est utilisé en totalité ou quasi-totalité (90% ou plus) pour fournir des biens ou services taxables, l’organisme de services publics peut demander le montant intégral des CTI/RTI pour les TPS/TVQ payées sur les dépenses.
- Dans le cas où l’immeuble est utilisé en totalité ou quasi-totalité pour fournir des biens ou services exonérés, l’organisme ne sera pas en mesure de demander des CTI/RTI.
Dans le deuxième
cas, l’organisme de services publics pourra à défaut demander le remboursement
à concurrence de 50% des TPS/TVQ payées. Sinon, dans les autres cas, les
CTI/RTI ne pourront être demandés qu’au prorata de l’utilisation taxable par
rapport à l’utilisation totale.
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